Quando si acquista una casa in diritto di superficie, molte persone si pongono dubbi sulle reali implicazioni fiscali, in particolare sull’IMU (Imposta Municipale Unica). Questo regime giuridico è molto diffuso, soprattutto negli ambiti dell’edilizia residenziale convenzionata, ma non sempre chi accede a questa forma di proprietà è consapevole delle responsabilità che ne derivano sul piano tributario e patrimoniale. Le regole sono precise e ben definite dalla normativa: è fondamentale conoscerle per evitare spiacevoli sorprese e per pianificare adeguatamente gli impegni finanziari legati all’immobile.
Il diritto di superficie: cosa comporta realmente
Nel nostro ordinamento, il diritto di superficie rappresenta un diritto reale di godimento previsto e regolamentato dall’art. 952 del Codice Civile. Tale diritto consente a una persona (detta superficiario) di edificare e possedere una costruzione sopra o sotto un fondo di proprietà altrui. In pratica, il superficiario può diventare proprietario della casa costruita, ma il terreno su cui questa sorge resta di proprietà del soggetto concedente, spesso un ente pubblico o una cooperativa edilizia. Questa particolare configurazione giuridica trova diffusa applicazione nei programmi di edilizia agevolata, come quelli regolamentati dalla legge 167 del 1962.
È importante comprendere che, pur non possedendo il suolo, il superficiario acquisisce tutti i diritti e i doveri connessi alla proprietà dell’edificio, inclusi quelli relativi all’ordinaria e straordinaria amministrazione e alla responsabilità fiscale.
IMU e diritto di superficie: chi è obbligato al pagamento?
Una delle questioni più rilevanti e spesso oggetto di confusione riguarda il pagamento dell’IMU nelle ipotesi di acquisto in diritto di superficie. La normativa vigente è chiara: l’IMU sulle unità immobiliari costruite in diritto di superficie è dovuta dal titolare del diritto di superficie e non dal proprietario del terreno. Questo principio è sancito dall’art. 1, comma 743, della Legge n. 160/2019, che individua come soggetti passivi dell’imposta i possessori dell’immobile, intendendo per tali non solo i proprietari, ma anche coloro che vantano un diritto reale come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie.
Nel concreto, ciò comporta che chi acquista una casa in diritto di superficie, pur non essendo proprietario del suolo, è interamente responsabile del pagamento dell’IMU relativa all’immobile. Solo in caso di mancata edificazione, e quindi in presenza di solo terreno, la situazione può variare: fino alla realizzazione della costruzione, l’IMU sarà calcolata sul valore del terreno, ma il pagamento resta comunque a carico del superficiario.
Quando e quanto si paga: elementi chiave su base imponibile e calcolo dell’imposta
La determinazione della base imponibile per l’IMU sui beni in diritto di superficie segue gli stessi criteri previsti per la piena proprietà. Ovvero, si applicano le regole ordinarie di calcolo della rendita catastale, rivalutata e moltiplicata in base ai coefficienti stabiliti per la specifica tipologia di immobile.
Alcuni aspetti pratici da considerare:
- Se l’immobile è adibito ad abitazione principale (con esclusione delle categorie di lusso), può essere prevista l’esenzione dall’IMU secondo la normativa vigente per i superficiari persone fisiche. Tuttavia, occorre una puntuale verifica sulla documentazione e sulle condizioni di utilizzo.
- Se invece trattasi di seconda casa oppure di immobili locati, l’IMU sarà dovuta secondo gli ordinari parametri previsti per queste fattispecie.
- In caso di immobili costruiti su terreni agricoli in diritto di superficie per installazione di impianti fotovoltaici, il titolare dovrà comunque assolvere gli obblighi tributari previsti per la categoria catastale attribuita all’immobile e pagare anche l’imposta di registro specifica, che nel caso del fotovoltaico ammonta all’8%.
In sintesi, il diritto di superficie comporta gli stessi obblighi IMU della piena proprietà sia per le abitazioni che per altri tipi di immobili, salvo specifiche eccezioni tassativamente previste dalla normativa fiscale.
Altri risvolti fiscali e pratici da non sottovalutare
Non si deve dimenticare che, oltre all’IMU, la costituzione e la cessione del diritto di superficie determinano altre imposte e adempimenti. Quando si acquista in diritto di superficie, bisogna sostenere l’imposta di registro, che può essere fissa o proporzionale a seconda che il soggetto acquirente sia una persona fisica o un’impresa. Inoltre, il valore del diritto di superficie deve essere determinato con criteri analoghi a quelli della piena proprietà, sia per fini fiscali che per le eventuali rivendite o successioni.
Quando il diritto di superficie scade o viene estinto, la proprietà della costruzione può ritornare al proprietario del suolo, secondo quanto previsto dalle condizioni contrattuali e dalla disciplina ordinaria. Questo meccanismo garantisce sia la temporaneità dell’occupazione che la certezza di rientro per l’ente concedente, specie nei casi di edilizia agevolata ed edilizia pubblica.
Cosa tenere d’occhio nella contrattualistica e nella pianificazione
Acquistare un immobile in diritto di superficie comporta diverse opportunità ma anche obblighi stringenti, soprattutto sul versante fiscale. Ecco alcuni aspetti decisivi:
- Leggere con attenzione il contratto di concessione, verificando durata, condizioni di rinnovo e possibilità di riscatto.
- Consultare il regolamento condominiale e i vincoli d’uso, specie in caso di edilizia convenzionata.
- Calcolare con precisione tutti gli oneri fiscali: oltre l’IMU anche eventuali tasse regionali, imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale.
- Non trascurare la durata del diritto: spesso i diritti di superficie hanno durata trentennale o quarantennale, con la necessità di valutare il valore residuo dell’immobile in prossimità della scadenza.
- Per chi acquista da enti pubblici o in contesti di edilizia sociale, informarsi su eventuali agevolazioni, esenzioni o opzioni di trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà.
In conclusione, la responsabilità tributaria, soprattutto in merito all’IMU, grava direttamente e integralmente sul superficiario. Questo significa che essere proprietari solo della casa e non del terreno non apporta alcuna esenzione automatica dall’imposta municipale, né la trasferisce al soggetto che resta proprietario del suolo. Per una gestione consapevole e puntuale del proprio patrimonio immobiliare, è indispensabile conoscere questi particolari, rivolgendosi a professionisti esperti per la valutazione dei singoli casi e per ricevere aggiornamenti normativi. Approfondire nozioni come diritto di superficie e IMU attraverso fonti affidabili permette di tutelarsi efficacemente sia dal punto di vista fiscale che patrimoniale.
